Anche in questa #mapparoma, dopo le case popolari, continuiamo la collaborazione con altri studiosi di Roma, in modo da allargare l’ambito delle nostre osservazioni a temi di grande interesse per la città. Qui parliamo di Airbnb, grazie ai dati e alle elaborazioni di Filippo Celata, autore di un dettagliato report proprio su questo tema e studioso di sharing economy e capitalismo delle piattaforme digitali, e di Barbara Brollo.
L’affitto a breve termine di alloggi turistici su piattaforme online è un fenomeno recente ma in fortissima crescita, in tutte le grandi città italiane ed estere. Come noto, sono diverse le città che stanno cercando di governare e limitare tale crescita, per l’impatto che ha sulla disponibilità e sul prezzo degli immobili, nonché sul delicato rapporto tra turisti e residenti in aree urbane già fortemente turistificate. È un tema al centro dell’interesse di analisti e ricercatori che stanno studiando gli effetti delle piattaforme digitali sul processo di trasformazione sociale e omologazione delle aree più centrali e caratteristiche delle città (ad esempio Trastevere), sulla diseguale distribuzione dei guadagni e sul ruolo delle società di intermediazione.
A Roma in pochi anni gli alloggi in affitto sulla principale e più popolare piattaforma, Airbnb, hanno superato i 30.000 tra singole stanze o interi appartamenti, con un numero totale di posti letto (116.000) superiore di diverse migliaia rispetto a quelli disponibili negli oltre 1.000 alberghi della capitale. E il tasso di crescita annuale è di circa l’8%. Per comprendere il fenomeno e il suo impatto sulla città e sui romani, analizziamo qui i dati degli alloggi per zona urbanistica, tratti dal dataset georiferito del sito indipendente InsideAirbnb.
Gli alloggi disponibili su Airbnb sono ovviamente fortemente concentrati nelle zone più centrali: la metà sono nel solo I Municipio (15.700), seguito a distanza da VII (2.500), II (2.300), XIII (2.100), XII (1.600) e V (1.200). Al contrario il minimo si registra nel VI (257), IX (398) e III (455) Municipio. Andando nel dettaglio delle zone urbanistiche, il maggior numero di alloggi si trova nel Centro Storico (4.200), a Esquilino (3.800), a Trastevere (1.840) e intorno al Vaticano (la densità degli alloggi nella zona Eroi è superiore al Centro Storico). Ma sono degne di nota anche alcune zone della periferia storica ben collegate con il centro e con la stazione Termini quali San Giovanni, Pigneto, Tuscolano, Nomentano, San Lorenzo (500-700 alloggi), che rischiano di svuotarsi anch’esse di residenti e subire le trasformazioni associate alla turistificazione.
Ma non tutti gli alloggi disponibili sono ugualmente attrattivi per i clienti: circa 6.000 non hanno neanche una recensione, e quindi probabilmente non sono mai stati affittati. Gli alloggi “attivi” con almeno una recensione al mese nell’ultimo anno sono 13.939, e 10.343 se consideriamo solamente gli appartamenti interi. Anche in questi casi il I Municipio risulta di gran lunga predominante, con 8.300 alloggi con almeno una recensione al mese, e anzi la sua quota di annunci attivi sale al 60% del totale romano.
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I maggiori tassi di crescita negli ultimi tre anni si registrano nella città consolidata ma anche a Ostia e, in misura minore, in quasi tutta la periferia storica. Notevoli sono poi i tassi di crescita in tutte le zone intorno alle tre università pubbliche (perfino a Torre Angela, fuori dal GRA ma vicino a Tor Vergata e al Policlinico). Non sono quindi, evidentemente, soltanto affitti turistici in senso stretto, ma anche affitti brevi per motivi di studio, lavoro, salute. In valore assoluto il I Municipio ha visto un aumento di 3.355 alloggi tra 2016 e 2019 (+27%), mentre in termini relativi l’aumento di 376 alloggi nel X, sul litorale di Ostia, corrisponde a un notevole +153%.
Per stimare l’impatto in termini di turistificazione e riduzione degli abitanti, consideriamo il rapporto tra posti letto offerti su Airbnb e residenti: al Centro Storico è del 72% (e se si aggiungono anche gli alberghi il rapporto sale al 112%), a Trastevere, Celio, XX settembre, Esquilino e Prati è del 40-50%, poiché ad ogni due residenti stabili corrisponde circa un posto letto su Airbnb (se si aggiungono gli alberghi, all’Esquilino il rapporto diventa del 240%); nelle zone Università e San Lorenzo un posto letto ogni 4-5 residenti; a Ostiense uno ogni 8.
L’impatto è particolarmente preoccupante sulla disponibilità di affitti a lungo termine, e inevitabilmente anche sul loro prezzo. Il rapporto tra gli interi appartamenti in affitto a breve su Airbnb (escluse quindi le singole stanze) e il numero di famiglie residenti in affitto o comodato è particolarmente elevato a Trastevere, Centro Storico e Celio (sopra il 60%), ma anche in zone immediatamente circostanti quali Prati (34%), San Lorenzo (23%), Testaccio (14%), Tuscolano Nord, Appio, Della Vittoria e Gianicolense (circa 10%). Nel complesso del I Municipio questo valore è pari al 39%. Non si tratta ovviamente di valori direttamente comparabili, ma servono a dare un’idea dell’entità della pressione che Airbnb esercita sulla disponibilità e sul prezzo degli affitti.
Elevati tassi di utilizzo degli alloggi (ossia i giorni in cui risultano occupati nel corso dell’anno) sono stimati al centro (54% nel I Municipio) ma anche nei quartieri limitrofi, e persino nella periferia storica: tra le zone con più alloggi risulta infatti un tasso superiore al 45% a Ostiense, San Lorenzo, Aurelio Sud e Nord, Tuscolano Nord, Appio e Torpignattara. Più in periferia l’utilizzo si riduce drasticamente: la presenza di alloggi è qui evidentemente “guidata dall’offerta”, ovvero dal tentativo di affittare la propria casa su Airbnb per guadagnarci qualcosa, più che da una effettiva domanda, a parte alcune eccezioni poco significative (ovvero zone suburbane con pochissimi alloggi di pregio).
I guadagni medi stimati[1](per i soli appartamenti interi) sono ancora più concentrati: le zone più profittevoli hanno valori superiori di 4-5 volte rispetto a quelle meno profittevoli. La zona urbanistica Centro Storico ospita il 18% degli alloggi Airbnb, attira il 22% degli ospiti e cattura il 30% dei guadagni. Le prime due zone (su 155) catturano quasi la metà dei guadagni (46%), le prime cinque due terzi (67%). I guadagni medi mensili più alti per interi appartamenti sono stimati a Centro Storico (1.700 euro), Esquilino (1.600), XX Settembre (1.500), Celio (1.400) e Trastevere (1.300). L’impatto che Airbnb esercita su vaste zone della città è quindi notevole, ma i relativi benefici sono molto più concentrati nel I Municipio.
Nelle quattro mappe mostriamo il numero assoluto di alloggi con almeno una recensione al mese tra maggio 2018 e maggio 2019 (mappa in alto a sinistra), ossia un sottoinsieme del database completo che comprende i soli alloggi “attivi” rispetto al totale di quelli disponibili; il rapporto tra gli appartamenti interi su Airbnb rispetto alle famiglie in affitto o in comodato (mappa in alto a destra); il guadagno medio mensile stimato per i soli appartamenti interi dal periodo in cui l’alloggio risultava attivo (mappa in basso a sinistra[1]); la variazione in valore assoluto degli alloggi offerti tra il 2016 e il 2019 (mappa in basso a destra).
Se è vero che per persone e famiglie a medio-basso reddito Airbnb può rappresentare un importante sostegno economico, è anche vero che complessivamente il fenomeno alimenta un’economia basata sulla rendita, spesso sommersa, a vantaggio dei proprietari delle case di maggior pregio, delle sempre più numerose società di intermediazione che gestiscono gli alloggi per conto dei proprietari (emblematico a questo riguardo è il caso della società che dietro al nickname “Bettina” gestisce a Roma circa 150 alloggi con quasi 700 posti letto), e soprattutto di Airbnb, che trattiene da ogni affitto più del 20% e paga le tasse prevalentemente in Irlanda.
[1] NOTA: la stima dei guadagni medi è ottenuta moltiplicando il numero di giorni in cui l’appartamento è stato presumibilmente occupato (pari al numero di recensioni per 2, essendo stato stimato che circa la metà degli ospiti ne scriva una) per il numero medio di giorni di permanenza degli ospiti a Roma negli alloggi Airbnb (pari a 3,7 come dichiarato dalla piattaforma stessa in un suo report) per il prezzo medio giornaliero dell’appartamento. Sono considerati solo gli annunci per interi appartamenti, attivi da almeno tre mesi e con almeno una recensione. Sebbene i valori possano sembrare non elevati, confrontati con il costo di un affitto a lungo termine, si tenga tuttavia conto che gli appartamenti in affitto su Airbnb sono relativamente piccoli (in media 63 metri quadri), che molti alloggi – come detto – sono poco utilizzati, e che sono calcolati lungo l’intera “vita” dell’annuncio, ovvero dal giorno della prima recensione. Più che in valore assoluto, questo indicatore può essere utile per confrontare tra loro le diverse zone.
Fonte: elaborazione su dati InsideAirbnb al 15/5/2019 e Istat – Censimento 2011
